Sanierungsfahrplan und Steuer: Was nach § 35c absetzbar ist

Was § 35c EStG begünstigt

Gefördert werden energetische Maßnahmen an einem eigenen, selbst bewohnten Gebäude in der EU oder im EWR, das bei der Durchführung älter als zehn Jahre ist (§ 35c Abs. 1 und 2 EStG). Das Gesetz zählt die Maßnahmen abschließend auf:

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
• Erneuerung der Fenster oder Außentüren
• Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen, die älter als zwei Jahre sind

Die Maßnahme muss ein Fachunternehmen ausführen. Begünstigt sind Maßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind (§ 52 Abs. 35a EStG).

Wie hoch die Steuerermäßigung ist

Die Ermäßigung wird direkt von der Einkommensteuer abgezogen und verteilt sich auf drei Jahre (§ 35c Abs. 1 EStG):

• im Jahr, in dem die Maßnahme abgeschlossen wird, und im Folgejahr je 7 % der Aufwendungen, höchstens je 14.000 €
• im übernächsten Jahr 6 % der Aufwendungen, höchstens 12.000 €
• insgesamt höchstens 40.000 € je Objekt

Ein Rechenbeispiel: Bei 100.000 € begünstigten Aufwendungen sind das 7.000 € im ersten Jahr, 7.000 € im zweiten und 6.000 € im dritten Jahr, zusammen 20.000 €. Den vollen Höchstbetrag von 40.000 € erreicht man bei 200.000 € Aufwendungen.

Was gilt für die Kosten des Energieberaters?

Die Kosten eines Energieberaters, den das BAFA als fachlich qualifiziert zugelassen hat, gehören zu den begünstigten Aufwendungen, wenn er mit der planerischen Begleitung oder der Beaufsichtigung der energetischen Maßnahmen beauftragt ist. Für diese Kosten beträgt die Ermäßigung 50 % (§ 35c Abs. 1 EStG). Begünstigt ist also die Baubegleitung der Maßnahmen, nicht die Erstellung des Sanierungsfahrplans als eigenständige Beratung.

Die Energieberatung, in der ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) entsteht, fördert das BAFA mit einem Zuschuss von 50 % des förderfähigen Beratungshonorars. Für Ausgaben, die mit einem steuerfreien Zuschuss gefördert werden, schließt § 35c Abs. 3 EStG die Steuerermäßigung aus.

Zuschuss oder Steuerermäßigung: nicht beides für dieselbe Maßnahme

Für jede einzelne Maßnahme gilt: Wer dafür einen steuerfreien Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen aus einem öffentlichen Förderprogramm bekommt, kann sie nicht zusätzlich nach § 35c EStG geltend machen. Ausgeschlossen ist die Ermäßigung außerdem, wenn die Kosten schon als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt sind oder für dieselbe Maßnahme die Handwerkerermäßigung nach § 35a EStG genutzt wird (§ 35c Abs. 3 EStG).

Ob für ein Vorhaben der Zuschuss oder die Steuerermäßigung mehr bringt, hängt von den Kosten und der eigenen Steuerlast ab. Die Steuerermäßigung kann höchstens so hoch sein wie die Einkommensteuer, die in den drei Jahren anfällt.

Was der Sanierungsfahrplan dabei leistet

Ein Sanierungsfahrplan ersetzt keine Voraussetzung des § 35c EStG, er ist aber eine Planungsgrundlage: Er zeigt, welche Maßnahmen sinnvoll aufeinander aufbauen, und hilft bei der Entscheidung, welche Maßnahme über einen Zuschuss und welche über die Steuer gefördert werden soll. Mit einem iSFP erhöht sich die Förderung für Einzelmaßnahmen wie Dämmung oder Fenstertausch um 5 Prozentpunkte – seit dem 21.07.2026 allerdings nur, wenn die Maßnahme mindestens 30.000 € (brutto) förderfähige Ausgaben erreicht, und nur für den Teil der Ausgaben oberhalb der Höchstgrenze ohne iSFP (beim Einfamilienhaus 30.000 €).

Welche Nachweise Sie brauchen

• Bescheinigung des Fachunternehmens: Das ausführende Fachunternehmen bescheinigt die Maßnahme nach amtlich vorgeschriebenem Muster (§ 35c Abs. 1 EStG).
• Rechnung: Sie muss in deutscher Sprache ausgestellt sein und die Maßnahmen, die Arbeitsleistung und die Adresse des Objekts ausweisen (§ 35c Abs. 4 EStG).
• Zahlung aufs Konto: Bezahlt wird auf das Konto des Leistungserbringers, Barzahlung ist nicht begünstigt (§ 35c Abs. 4 EStG).

Bei mehreren Eigentümern kann die Ermäßigung für das Objekt insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden (§ 35c Abs. 6 EStG). Für die Einordnung des eigenen Falls ist eine Steuerberatung der richtige Ansprechpartner.

Fazit

Absetzbar nach § 35c EStG sind die energetischen Maßnahmen an einem selbst bewohnten Haus, das älter als zehn Jahre ist, und die Kosten eines Energieberaters, der diese Maßnahmen begleitet. Der Sanierungsfahrplan selbst ist dagegen kein steuerlich begünstigter Posten; seine Erstellung fördert das BAFA mit einem Zuschuss. Für jede Maßnahme gilt: entweder Zuschuss oder Steuerermäßigung.