Energieausweis und Exposé: Die gesetzlichen Pflichten

Gesetzliche Grundlage: Energieausweis und Exposé im Immobilienverkauf und bei Vermietung

Gesetzliche Grundlage: Energieausweis und Exposé im Immobilienverkauf und bei Vermietung

Die rechtliche Pflicht, beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie einen Energieausweis vorzulegen und dessen zentrale Kennwerte bereits im Exposé zu veröffentlichen, ergibt sich direkt aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das GEG bündelt und ersetzt seit 2020 sämtliche Vorgaben der früheren Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG). Besonders relevant sind hier die Paragraphen § 80 GEG (Energieausweispflicht) und § 87 GEG (Pflichtangaben in Immobilienanzeigen und Exposés).

Was bedeutet das konkret? Bereits bei der ersten öffentlichen Vermarktung – also etwa bei Online-Inseraten, Printanzeigen oder im Exposé – müssen Verkäufer:innen oder Vermieter:innen die wichtigsten energetischen Kennwerte aus dem Energieausweis offenlegen. Dazu zählen beispielsweise der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger und die Energieeffizienzklasse. Ohne diese Angaben ist eine rechtssichere Vermarktung nicht möglich. Wer hier nachlässig ist, riskiert Bußgelder und Abmahnungen – und zwar unabhängig davon, ob ein Makler oder die Eigentümer:innen selbst inserieren.

Bemerkenswert ist, dass das Gesetz keine Unterscheidung zwischen digitalen und analogen Medien macht: Ob Schaufensteraushang, Immobilienportal oder PDF-Exposé – überall gelten die gleichen Offenlegungspflichten. Auch bei der Besichtigung muss der Energieausweis spätestens vorgelegt werden, und zwar unaufgefordert. Damit ist der Energieausweis ein zentrales Dokument im gesamten Vermarktungsprozess, dessen Fehlen rechtliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen kann.

Wann muss ein Energieausweis im Zusammenhang mit dem Exposé vorliegen?

Wann muss ein Energieausweis im Zusammenhang mit dem Exposé vorliegen?

Der Zeitpunkt, ab dem ein Energieausweis zwingend erforderlich ist, sorgt in der Praxis immer wieder für Unsicherheit. Entscheidend ist: Bereits vor der Veröffentlichung eines Exposés oder einer Anzeige, die auf einen Verkauf oder eine Neuvermietung abzielt, muss der Energieausweis nicht nur erstellt, sondern auch griffbereit sein. Ohne gültigen Ausweis dürfen die gesetzlich geforderten Pflichtangaben nicht im Exposé erscheinen – und ein Exposé ohne diese Angaben ist schlichtweg nicht zulässig.

Vor Erstellung des Exposés: Der Energieausweis muss bereits vorliegen, damit alle Pflichtangaben korrekt übernommen werden können.
Vor Veröffentlichung von Anzeigen: Auch bei Online-Inseraten oder Printanzeigen gilt: Die energetischen Kennwerte aus dem Ausweis müssen bereits vor der ersten Veröffentlichung verfügbar sein.
Vor Besichtigungsterminen: Spätestens bei der ersten Besichtigung muss der Energieausweis im Original oder als Kopie vorgezeigt werden können.

Eine nachträgliche Ergänzung der Angaben im Exposé ist nicht zulässig. Wer also ein Exposé erstellt oder eine Anzeige schaltet, ohne dass der Energieausweis bereits vorliegt, handelt ordnungswidrig. Besonders bei kurzfristigen Vermarktungen oder Eigentümerwechseln ist daher Eile geboten: Die rechtzeitige Beantragung des Ausweises verhindert Verzögerungen und unnötigen Ärger.

Pflichtangaben: Welche Informationen aus dem Energieausweis gehören ins Exposé?

Pflichtangaben: Welche Informationen aus dem Energieausweis gehören ins Exposé?

Wer ein Exposé für eine Immobilie erstellt, muss ganz bestimmte Daten aus dem Energieausweis übernehmen. Diese Pflichtangaben sind exakt im Gebäudeenergiegesetz geregelt und müssen vollständig und korrekt erscheinen – ein „ungefähr“ reicht hier nicht. Die folgenden Informationen sind zwingend aufzunehmen:

Art des Energieausweises: Es muss klar erkennbar sein, ob es sich um einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis handelt.
Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch: Der Wert ist in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m²·a)) anzugeben.
Wesentlicher Energieträger: Zum Beispiel Gas, Öl, Fernwärme oder erneuerbare Energien. Diese Angabe zeigt, womit hauptsächlich geheizt wird.
Baujahr des Gebäudes: Für Wohngebäude ist das Baujahr verpflichtend anzugeben, damit Interessenten die energetische Einordnung nachvollziehen können.
Energieeffizienzklasse: Bei Ausweisen ab Mai 2014 muss die Effizienzklasse (A+ bis H) genannt werden.
CO₂-Emissionen: Für Ausweise ab Mai 2021 ist auch der jährliche CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Pflicht.
Angaben zu Klimaanlagen: Falls eine Inspektionspflicht für Klimaanlagen besteht, muss das Datum der nächsten fälligen Untersuchung genannt werden.

Wichtig: Die Übernahme dieser Werte muss wortgetreu und ohne kreative Interpretationen erfolgen. Fehlerhafte oder unvollständige Angaben gelten als Ordnungswidrigkeit und können teuer werden. Die korrekte Darstellung dieser Pflichtangaben ist also nicht nur Formsache, sondern schützt vor rechtlichen Konsequenzen.

Beispiel: So sieht ein vollständiges Exposé mit Energieausweis-Pflichtangaben aus

Beispiel: So sieht ein vollständiges Exposé mit Energieausweis-Pflichtangaben aus

Ein Exposé, das alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt, integriert die Energieausweis-Daten sichtbar und nachvollziehbar – meist direkt auf der ersten Seite oder im Bereich der technischen Eckdaten. Damit Interessent:innen sofort erkennen, wie es um die Energieeffizienz steht, werden die Pflichtangaben in einer eigenen Rubrik zusammengefasst. Ein klarer Aufbau erleichtert die Orientierung und verhindert Missverständnisse.

Objektbeschreibung: Moderne 3-Zimmer-Wohnung im sanierten Altbau, Baujahr 1968, 2. Obergeschoss, 78 m² Wohnfläche.
Energieausweis: Bedarfsausweis, ausgestellt am 15.03.2023, gültig bis 14.03.2033.
Endenergiebedarf: 89,2 kWh/(m²·a)
Wesentlicher Energieträger: Erdgas
Energieeffizienzklasse: C
CO₂-Emissionen: 22,4 kg/(m²·a)
Inspektionspflichtige Klimaanlage: Keine vorhanden

Der Clou: Die Angaben werden nicht versteckt, sondern prominent platziert – am besten im Infokasten oder in einer farblich abgesetzten Tabelle. So wird sofort klar, dass das Exposé alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt. Wer es besonders transparent mag, kann zusätzlich eine Kopie des Energieausweises als Anhang beifügen. Das schafft Vertrauen und beugt Rückfragen vor.

Verantwortlichkeiten: Wer muss die gesetzlichen Anforderungen umsetzen?

Verantwortlichkeiten: Wer muss die gesetzlichen Anforderungen umsetzen?

Die Verantwortung für die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben liegt nicht immer bei nur einer Partei. Vielmehr ist klar geregelt, wer in welchem Fall handeln muss – und das kann je nach Situation durchaus variieren. Eigentümer:innen, Verkäufer:innen und Vermieter:innen sind grundsätzlich verpflichtet, die erforderlichen Energieausweis-Daten zu beschaffen und korrekt im Exposé zu integrieren. Sie tragen das Risiko für Fehler oder Versäumnisse, auch wenn sie einen Makler oder eine Hausverwaltung beauftragen.

Eigentümer:innen und Verkäufer:innen: Sie müssen sicherstellen, dass der Energieausweis rechtzeitig vorliegt und alle Pflichtangaben ins Exposé aufgenommen werden. Auch bei einer Beauftragung Dritter bleibt die Hauptverantwortung bei ihnen.
Vermieter:innen: Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet, ist verpflichtet, die Angaben bereitzustellen und Interessent:innen korrekt zu informieren.
Makler:innen: Werden Makler:innen mit der Vermarktung beauftragt, sind sie ebenfalls in der Pflicht, die gesetzlichen Vorgaben umzusetzen. Sie haften bei Verstößen mit – unabhängig davon, ob der Eigentümer oder der Makler das Exposé erstellt hat.
Hausverwaltungen: In Wohnungseigentümergemeinschaften sind Verwalter:innen oft die erste Anlaufstelle für die Beschaffung des Energieausweises. Sie koordinieren die Erstellung und stellen sicher, dass alle Eigentümer:innen Zugang zu den erforderlichen Daten erhalten.

Besonders wichtig: Die Verantwortung kann nicht einfach per Vertrag auf andere abgewälzt werden. Wer sich auf „das macht schon der Makler“ verlässt, riskiert dennoch Bußgelder, wenn die Angaben fehlen oder falsch sind. Im Zweifel haften also alle Beteiligten – und zwar unabhängig voneinander.

Ausnahmen: Wann entfällt die Energieausweis-Pflicht trotz Exposé?

Ausnahmen: Wann entfällt die Energieausweis-Pflicht trotz Exposé?

Nicht für jede Immobilie, die in einem Exposé beworben wird, greift die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises. Das Gesetz sieht einige wenige, aber klare Ausnahmen vor, die häufig übersehen werden. Wer also gerade ein Exposé vorbereitet und sich fragt, ob wirklich alle Angaben nötig sind, sollte auf folgende Sonderfälle achten:

Baudenkmäler: Für Gebäude, die offiziell als Baudenkmal eingestuft sind, besteht keine Pflicht zur Erstellung oder Angabe eines Energieausweises. Die Begründung: Energetische Anforderungen könnten den historischen Charakter beeinträchtigen.
Kleine Gebäude: Immobilien mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² sind von der Energieausweispflicht befreit. Hierzu zählen zum Beispiel kleine Ferienhäuser oder Gartenlauben.
Provisorische Bauten: Gebäude, die maximal zwei Jahre genutzt werden sollen, etwa Baustellencontainer oder temporäre Verkaufsstände, benötigen keinen Energieausweis.
Unbeheizte Gebäude: Wird ein Gebäude weder beheizt noch gekühlt, entfällt die Pflicht ebenfalls. Das betrifft zum Beispiel reine Lagerhallen ohne Heizung.

Ein kurzer Hinweis: Die Ausnahme muss im Zweifel nachgewiesen werden können. Wer also ein Exposé für ein denkmalgeschütztes Haus oder ein Mini-Gebäude erstellt, sollte die Befreiung dokumentieren – das schützt vor Rückfragen und Missverständnissen.

Rechtsfolgen und Sanktionen: Was passiert bei Verstößen gegen die Energieausweis- und Exposé-Pflichten?

Rechtsfolgen und Sanktionen: Was passiert bei Verstößen gegen die Energieausweis- und Exposé-Pflichten?

Wer die gesetzlichen Vorgaben rund um Energieausweis und Exposé ignoriert oder auf die leichte Schulter nimmt, setzt sich einem echten Risiko aus. Die zuständigen Behörden können bei Verstößen nicht nur aktiv werden, sondern greifen auch durch – und das kann richtig ins Geld gehen. Besonders heikel: Es reicht schon, wenn einzelne Pflichtangaben im Exposé fehlen oder falsch übernommen wurden.

Bußgelder: Für das Fehlen oder die fehlerhafte Angabe der Energieausweis-Daten drohen empfindliche Bußgelder von bis zu 15.000 Euro pro Einzelfall. Die Höhe bemisst sich am Ausmaß und der Dauer des Verstoßes.
Abmahnungen: Wettbewerber, Verbraucherschutzverbände oder Anwälte können bei unvollständigen Exposés wettbewerbsrechtliche Abmahnungen aussprechen. Neben Unterlassungserklärungen kommen hier schnell zusätzliche Kosten für Anwaltsgebühren und Vertragsstrafen ins Spiel.
Veröffentlichung von Ordnungswidrigkeiten: In einigen Bundesländern werden Verstöße öffentlich gemacht, etwa durch Einträge in Online-Registern. Das kann dem Ruf von Makler:innen oder Eigentümer:innen nachhaltig schaden.
Verzögerungen im Verkaufsprozess: Wird ein Fehler erst spät entdeckt, kann das den Abschluss verzögern oder sogar platzen lassen. Käufer:innen oder Mieter:innen können auf Nachbesserung bestehen oder den Vertrag anfechten.

Wer glaubt, kleine Lücken würden nicht auffallen, irrt: Gerade Wettbewerber und Behörden prüfen systematisch, ob die Angaben stimmen. Im Ernstfall ist nicht nur der Geldbeutel betroffen, sondern auch die Glaubwürdigkeit am Markt.

Praxistipps für Eigentümer:innen, Makler:innen und Vermieter:innen

Praxistipps für Eigentümer:innen, Makler:innen und Vermieter:innen

Vorab-Check der Ausnahmeregeln: Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie tatsächlich unter eine Ausnahme fällt. Ein kurzer Blick ins Grundbuch oder die Bauunterlagen kann viel Aufwand ersparen – gerade bei kleinen oder denkmalgeschützten Objekten.
Gültigkeit und Aktualität sicherstellen: Achten Sie darauf, dass der Energieausweis nicht abgelaufen ist. Ein abgelaufener Ausweis wird rechtlich wie ein fehlender behandelt – das sorgt oft für unnötigen Stress im Verkaufsprozess.
Originaldokument aufbewahren: Bewahren Sie das Original des Energieausweises gut auf und fertigen Sie eine digitale Kopie an. So können Sie jederzeit schnell reagieren, falls Interessent:innen oder Behörden nachfragen.
Fachkundige Erstellung bevorzugen: Lassen Sie den Energieausweis möglichst von zertifizierten Energieberater:innen oder qualifizierten Fachbetrieben ausstellen. Das erhöht die Akzeptanz bei Banken und Käufern und minimiert Fehlerquellen.
iSFP als Mehrwert nutzen: Überlegen Sie, ob ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) sinnvoll ist. Dieser zeigt nicht nur energetische Schwachstellen auf, sondern kann auch zusätzliche Fördermittel erschließen – bis zu 3.000 € jährlich und pro Wohneinheit.
Transparenz schafft Vertrauen: Legen Sie den Energieausweis nicht nur auf Nachfrage vor, sondern bieten Sie ihn proaktiv an. Das signalisiert Seriosität und erspart lästige Rückfragen.
Exposé regelmäßig aktualisieren: Ändern sich technische Details oder wird das Gebäude saniert, passen Sie die Angaben im Exposé umgehend an. Veraltete Informationen können rechtliche Folgen haben.
Beratung und Weiterbildung: Bleiben Sie über gesetzliche Änderungen auf dem Laufenden. Ein kurzer Austausch mit Fachleuten oder ein Update-Seminar kann helfen, teure Fehler zu vermeiden.

Häufige Fehler im Umgang mit Energieausweis und Exposé – und wie Sie sie vermeiden

Häufige Fehler im Umgang mit Energieausweis und Exposé – und wie Sie sie vermeiden

Verwechselung von Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis: Viele setzen fälschlicherweise voraus, dass sie frei wählen können. Für bestimmte Gebäudearten – etwa bei umfassend sanierten oder neu errichteten Immobilien – ist jedoch zwingend ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Prüfen Sie die Anforderungen vor der Beantragung.
Unvollständige Übertragung von Daten: Es passiert häufiger, dass Werte aus dem Energieausweis nicht exakt übernommen werden. Achten Sie darauf, sämtliche Pflichtfelder wortgetreu und vollständig einzutragen, um spätere Beanstandungen zu vermeiden.
Falsche Zuordnung bei gemischt genutzten Gebäuden: Bei Immobilien mit Wohn- und Gewerbeanteil ist oft ein separater Ausweis für jede Nutzung erforderlich. Wer hier pauschal einen einzigen Ausweis verwendet, riskiert rechtliche Probleme.
Ignorieren von Aktualisierungspflichten: Nach energetischen Sanierungen oder Umbauten müssen die Angaben im Exposé angepasst werden. Ein veralteter Energieausweis spiegelt nicht den aktuellen Zustand wider und kann zu Abmahnungen führen.
Unzureichende Archivierung: Es reicht nicht, den Energieausweis nur digital zu speichern. Halten Sie sowohl eine digitale als auch eine Papierkopie bereit, um im Fall einer Prüfung schnell reagieren zu können.
Unklare Kommunikation im Team: Bei der Zusammenarbeit zwischen Eigentümer:innen, Makler:innen und Verwalter:innen kommt es oft zu Missverständnissen, wer für die Angaben verantwortlich ist. Klären Sie Zuständigkeiten frühzeitig und dokumentieren Sie die Aufgabenverteilung.
Fehlende Prüfung auf Ausnahmetatbestände: Manche gehen automatisch von einer Ausweispflicht aus, obwohl eine Ausnahme greifen könnte. Eine gezielte Prüfung spart Zeit und Geld.

Mit einem wachsamen Blick für Details und klaren Absprachen lassen sich diese Fehler zuverlässig vermeiden – und das Exposé bleibt rechtssicher und professionell.